Handelshuur in tijden van Corona (Covid-19): is er al dan niet sprake van overmacht? Op welke rechtsgronden kan men zich beroepen?

De overheid heeft in de strijd tegen Covid-19 beslist om alle niet-essentiële winkels en horecazaken te sluiten. Het spreekt voor zich dat deze beslissing op economisch en financieel vlak rampzalige gevolgen heeft, voor zowel huurder als verhuurder. Door de sluiting van de zaak komt de handelshuurder mogelijk in de problemen als het op het betalen van de huur aankomt. Anderzijds zijn er ook nadelen aan verbonden voor de verhuurder indien de handelshuur niet langer betaald wordt. Handelshuur is immers een bron van inkomsten die in veel gevallen in het levensonderhoud van een verhuurder voorziet.

Tot op heden bestaat een grote onduidelijkheid of de handelshuur betaald moet worden. Deze bijdrage tracht duidelijkheid te brengen in de kwestie of de handelshuurder zijn betaalverplichting naast zich neer kan leggen om reden van overmacht. Verder wordt onderzocht of er andere pistes mogelijk zijn waarop de verhuurder en/of de handelshuurder zich kan/kunnen beroepen. In elk geval is het echter onontbeerlijk om eerst de handelshuurovereenkomst aandachtig na te lezen. Dit om na te gaan of er al dan niet specifieke clausules werden voorzien.

Er is sprake van overmacht indien ‘de nakoming van een verbintenis onmogelijk is geworden door een omstandigheid die vreemd is aan zijn wil en voor hem onvoorzienbaar en onoverkomelijk was’.

Het moeten dus zonder twijfel omstandigheden zijn die het nakomen van de verbintenissen, tijdelijk of definitief, onmogelijk maken. Daarenboven mogen deze omstandigheden niet toerekenbaar zijn aan de partij die moet presteren. Het ingeroepen voorval moet volledig vreemd, onafhankelijk zijn aan de wil van deze contractspartij. Het voorval mag niet voorzienbaar en moet onvermijdbaar zijn.

Opmerkelijk is dat men dus niet dient te onderzoeken of Covid-19 tot een overmachtssituatie leidt, maar of de beslissing van de overheid om niet-essentiële handelszaken te sluiten een overmachtssituatie heeft gecreëerd.

Vooralsnog blijkt het merendeel van de auteurs van oordeel te zijn dat de handelshuurder zich niet kan beroepen op ‘overmacht’ om de handelshuur niet verder te betalen. De beslissing van de overheid tot sluiting van niet-essentiële winkels en horecazaken maakt geen situatie uit die het voor de handelshuurder onmogelijk maakt om de huur te betalen. De handelshuurder blijft in het volle genot van het handelspand, zoals verstrekt door de verhuurder, en bezet het pand nog steeds met zijn koopwaar. Bovendien dient er te worden vastgesteld dat de verplichte sluiting niet toe te rekenen is aan de verhuurder.

Het ondernemingsrisico dat op de handelshuurder rust, belet duidelijk dat men zou kunnen spreken van een situatie van ‘overmacht’ welke rechtvaardigt dat de handelshuur niet betaald dient te worden. De handelshuurder blijft dan ook verplicht zijn contractuele verplichtingen tot onderhoud, en het betalen van de handelshuur, na te komen.

Het Belgisch recht kent geen ‘financieel overmacht’. Het Hof van Cassatie (arrest van 28 juni 2018) nam desbetreffende een duidelijk standpunt in. Het feit dat de handelshuurder niet zou kunnen betalen omwille van financieel onvermogen is op zich geen geval van overmacht waardoor de eigen betalingsverplichting van de handelshuurder niet zou moeten worden nagekomen. Deze rechtspraak van het Hof van Cassatie is ook van toepassing wanneer dat onvermogen het gevolg is van een beslissing van de overheid om alle niet-essentiële handelszaken (tijdelijk) te sluiten.

Tenslotte staat vast dat bij handelshuurovereenkomsten, die na de beslissing van de overheid werden afgesloten, of op een ogenblik dat kon verwacht worden dat de sluiting zou opgelegd worden, niet kan betwist worden dat de huurder het risico zeer bewust op zich nam. Van enige ‘overmacht’ ter verantwoording van het niet betalen van de handelshuur kan in dit geval dan ook zeker geen sprake zijn.

Zijn er redenen die motiveren dat de handelshuur niet betaald dient te worden? Kan men een beroep doen op ‘de imprevisieleer’ of op ‘het tenietgaan van het goed’ (artikel 1722 B.W.)?

Het Hof van Cassatie heeft wat betreft de toepassing van de imprevisieleer de deur slechts op een kier gezet bij haar arrest van 19 juni 2009. Dit heeft tot gevolg dat de handelshuurder zich bezwaarlijk op deze rechtspraak kan beroepen om te trachten de handelshuur niet, of slechts gedeeltelijk, te betalen. De imprevisieleer vormt dan ook op heden geen geschikte rechtsgrond.

Het voorontwerp van wet tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek voorziet in zijn artikel 5.77 in een wettelijke verankering van de imprevisieleer. Het uitgangspunt blijft dat de partijen hun verbintenissen moeten nakomen ook al is de uitvoering ervan door onvoorzienbare omstandigheden bezwarend geworden. De contractspartij die evenwel kan aantonen dat deze omstandigheden beantwoorden aan de 5 vereisten, zoals voorzien in het tweede lid van artikel 5.77, kan aan de andere contractspartij verzoeken opnieuw te onderhandelen over het contract met het oog op het herstel van het contractuele evenwicht.

Bij afwijzing of mislukking van de heronderhandelingen kunnen de contractspartijen, of één van hen, de bevoegde rechter aanspreken. Hetzij om het contract aan te passen, hetzij om het contract geheel of gedeeltelijk te beëindigen. Dit is echter toekomstmuziek daar het voorontwerp momenteel nog de parlementaire procedure doorloopt. Van belang is bovendien te vermelden dat de toepassing van artikel 5.77 contractueel zou kunnen worden uitgesloten.

Wat dan met het ‘tenietgaan van het goed’? De huur is van rechtswege ontbonden als het gehuurde goed tijdens de huurtijd is tenietgegaan door toeval. Artikel 1722 B.W. vermeldt dat – indien het goed slechts gedeeltelijk is tenietgegaan – de huurder ofwel een vermindering van de huurprijs kan vorderen, ofwel de ontbinding van de huur.

Buiten het ‘materieel tenietgaan’, kan er ook sprake zijn van het ‘juridisch tenietgaan’ van het gehuurde goed. Dit laatste is wanneer de verhuurder door toeval of overmacht niet het beloofde genot van het gehuurde goed kan verschaffen. Het lijkt bezwaarlijk dat men op basis van dit artikel zou kunnen inroepen dat het goed juridisch teniet is gegaan door een situatie van ‘overmacht’. De verhuurder blijft immers nog steeds het rustig genot waarborgen en de niet toegankelijkheid van de handelszaak kan hem niet toegerekend worden. Bovendien stockeert de handelshuurder zijn koopwaar in het pand.

Kan de betaling van de handelshuur worden opgeschort, of verminderd, op basis van de ‘goede trouw’? Kan de verhuurder zich schuldig maken aan ‘rechtsmisbruik’ door de betaling alsnog te eisen?

Artikel 1134 B.W. vermeldt dat: “Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet. Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend. Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.”.

De vraag kan worden gesteld of de verhuurder zich ‘ter goeder trouw’ opstelt wanneer hij de integrale huur of een gedeelte ervan opeist ondanks het feit dat de handelszaak werd gesloten op basis van een beslissing van de overheid. Maakt de verhuurder zich in dit geval schuldig aan rechtsmisbruik?

Het juridisch begrip ‘goede trouw’ is een vereiste bij het uitvoeren van alle overeenkomsten. Dit impliceert dat partijen een overeenkomst op een redelijke wijze, en billijk, dienen uit te voeren. Door de rechtspraak en de rechtsleer werd het begrip ‘goede trouw’ verder uitgewerkt tot een algemeen contractueel principe dat aan de grondslag ligt van rechtsmisbruik bij een contractuele relatie. In het arrest van 19 september 1983 introduceerde het Hof van Cassatie definitief het ‘rechtsmisbruik’ binnen het overeenkomstenrecht en werd daartoe als grondslag uitdrukkelijk de goede trouw, zoals omschreven in artikel 1134 B.W., vooropgesteld.

Rechtsmisbruik kan worden gedefinieerd als: ‘de uitoefening van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van een normale uitoefening van een recht door een voorzichtig en bedachtzaam persoon: dit is inzonderheid het geval wanneer de veroorzaakte schade niet in verhouding staat tot het voordeel dat de houder van dat recht beoogt of verkregen heeft; bij de beoordeling van de voorhanden belangen, moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden eigen aan de zaak.’.

Maakt een verhuurder zich bij het vragen van een integrale of gedeeltelijke betaling van de handelshuur bij een door de overheid opgelegde sluiting zich dan schuldig aan rechtsmisbruik?

Op het eerste zicht zou men kunnen besluiten dat de vraag tot betalen van de handelshuur – één van de essentiële contractuele verplichtingen – niet kan worden beschouwd als het niet ter goeder trouw uitvoeren van de handelshuurovereenkomst of het plegen van rechtsmisbruik. Vraagt men immers niet alleen waarop men contractueel recht heeft? Het antwoord blijkt ‘neen’ te zijn. In bepaalde situaties zal men inderdaad kunnen besluiten dat het rechtsmisbruik is.

Door het onmiddellijk vorderen van de huur, zonder betalingsfaciliteiten toe te staan, kan men in bepaalde situaties spreken van het schenden van het proportionaliteitsbeginsel door de verhuurder. De veroorzaakte schade voor de handelshuurder staat dan niet in verhouding met het voordeel dat de verhuurder beoogt of heeft verkregen.

Rekening houdend met de leegstand die zich in vele steden stelt, zou het invorderen van huur wel eens als gevolg kunnen hebben dat de handelshuurder in faling gaat waardoor de verhuurder nadien zal kampen met zware problemen om een nieuwe huurder te vinden. In dit geval zou men kunnen spreken van het beogen van een gevolg dat niet in verhouding staat met een tijdelijk en kortstondig voordeel.

Bij het beoordelen of er sprake is van rechtsmisbruik zal de vordering moeten worden afgewogen ten aanzien van de impact die de situatie heeft op de beide partijen. Het spreekt voor zich dat een uitbating door een grote keten niet steeds kan gelijkgeschakeld worden met een uitbater die een kleine kruidenierszaak huurt. Ook is de situatie anders voor een verhuurder die maar één pand in portefeuille heeft vergeleken met een natuurlijke, of rechtspersoon, die tientallen winkels verhuurt. Deze laatste zal eerder een buffer hebben opgebouwd ter ondersteuning van het ondernemingsrisico.

Het is duidelijk zeer belangrijk om, bij elke afzonderlijke casus, na te gaan wat de gevolgen voor beide partijen zijn in de huidige periode van pandemie. Maar ook na afloop van deze periode komt iedereen voor de uitdaging te staan het verlies aan inkomsten te compenseren. Bij deze analyse dient weliswaar eveneens rekening te worden gehouden met de situatie waarin partijen zouden verkeren zonder dat er van een pandemie sprake zou zijn. Het is uiteraard niet de bedoeling dat welke partij dan ook een onrechtmatig voordeel zou putten uit de crisissituatie.

Het is onvoorspelbaar op welke wijze de Vrederechters, bevoegd in deze materie, met de huidige problematiek zullen omgaan. Het is niet onwaarschijnlijk dat zij binnen afzienbare tijd overrompeld worden met zaken betreffende handelshuur.

Hoe dan ook hebben beide partijen er steeds belang bij om tot een vergelijk te komen dat redelijk en billijk is en waarbij rekening wordt gehouden met de gevolgen voor elk van hen.

Naast de klassieke weg om de Vrederechter in te schakelen staat er een arsenaal van alternatieve geschillenbeslechting ter beschikking. Men kan ondermeer het pad bewandelen van de bemiddeling, waarbij de bemiddelaar waakt over een gezond evenwicht tussen beide partijen. Een andere optie is de bindende derdenbeslissing. Deze laatste wordt vaak aangewend als een snelle en efficiënte methode om met behulp van een derde onpartijdige tussenkomst eventuele geschillen van de baan te helpen.

Het lijdt geen twijfel dat op een snelle manier duidelijkheid scheppen in het belang van beide partijen is. Hierbij zijn wij u graag van dienst.